购买墓地应该选择什么类型的地契

购买墓地应该选择什么类型的地契
04 Dec 2018

购买墓地应该选择什么类型的地契?让林律师给你详细解说!

林作贤:租赁届满 申请延长费用高

林作贤指出,墓园里的每一块墓地都同在一个总地契,因此一旦租赁届满,墓园公司必须向土地局申请延长总地契的租赁,要是政府批准该申请,墓园公司必须支付一笔很大的延期费。

“如果说,总墓地当时的市值是10亿令吉,那么墓园公司就必须缴付7亿4250万令吉的延期费。”

他说,墓园公司将会各别向每个墓地的买家索取延期费。延期费并不便宜,并不是所有的买家都会愿意支付这笔昂贵的费用。

“最终这将衍生一个问题,假设政府批准租赁延期,但届时一些墓地已没后代去处理或是后代已联络不上,可能只有部分人缴付这笔费用,其他人则没缴付这笔费用。”


 

墓地永久性或非永久性?查总地契,就知道啦!

     (巴生17日讯)墓地是否属于永久地契的课题引发关注,仙境集团代表律师林作贤指出,墓园总地契上会注明该地是永久性或非永久性,消费者可通过查看总地契,知晓土地属性。

他说,消费者可从墓园公司或负责人处,拿到一份总地契副本(自已将要购买的墓地总地契),然后到土地局去作土地搜索(land search),以便查证有关土地的类型。

他指出,除了可查出土地是永久地契或非永久地契,也可确认所购买的土地,是否已被土地局归类为墓地。

“若该土地是墓园地,地契上会显示墓园地是商业用地,并注明属于墓园地,例如地契上会注明:Syarat-syarat Nyata:Perkuburan Bukan Islam Swasta(Komersial)。”

他说,永久性地契,地契会注明“tanah yang diperibalkan di atas adalah dipegang untuk SELAMA-LAMANYA oleh tuan punya”,至于非永久性地契,则会注明“pajakakan selama tempoh 99 tahun berakhir pada…”。

他指出,所谓永久地契,是指该土地百分之白属于地主,并永远持有该土地拥有权,永远拥有该土地的话,就不需要申请任何地契延期,政府只能在公共需要下,才可征用有关土地。


 

非永久地契不赔偿

“例如,兴建高速公路,铁道及医院等,这些计划必须有利于大众,在这种情况下,政府可根据马来西亚法律,即1960年土地徵用法令第3(1)条(Land Acquisition Act 1960),向地主买回该土地,并由政府的土地估计师计算赔偿额,赔偿额将会根据土地的当时市价,来赔偿给该土地的地主。”

他说,若是非永久地契,代表买家只是向政府暂时租借,买家并不是土地的拥有者。此外,限期一旦届满,政府有权随时拿回土地,并且不需要赔偿一分前给买家。

他强调,当租赁期结束时,买家可向土地局提出延长租赁的申请,但是否批准的决定权在于政府,而且买家到土地局提交延长租约的申请,还需要缴付相关费用和延期费(Premium)。


 

永久地契和非永久地契的差别

非永久地契:

  1. 一旦届满,必须申请租赁的延期。
  2. 必须缴付不便宜的延期费。
  3. 租赁的延期申请必须得到政府批准,政府有权不批准。
  4. 如果政府不批准延期,必须把土地归还给政府,并搬迁到别的地方。
  5. 任何土地转换必须向政府申请,得到政府的批准后,才可以做土地的转让。

永久地契

  1. 你享有该土地的拥有权。
  2. 你可以随意和合法地使用该土地。
  3. 无需申请延期。
  4. 不需要缴付昂贵的延期费。
  5. 比起非永久地契的土地,转让土地方面比较少限制。
  6. 土地可能会升值。

延期费计算方法

根据商业和工业用地的计算方法,因为墓园大多被归类为商业地,该公式是从2003年雪州土地规则和雪州采石场规则第7条(Section 7 of the Selangor Land Rules 2003&Selangor Quarry Rules 2003) 所推导出来。

延期费算法是3/4 X1/100 X土地市值X租赁期

例子:

土地面积:200英亩

土地市值:RM 5,000,000/英亩

租赁期:99年

延期费:3/4 x 1/100 x RM 5,000,000.00 x 99

RM3,712,500.00/英亩

200英亩X RM 3,712,500= RM 742,500,000.00


政府不批准延期 买家须归还土地

非永久地契只让你拥有该土地一段时期,通常租赁期限是30年、60年或99年,一旦租赁届满,当局又不批准延期,买家就必须将土地归还给政府,然后搬迁到其它地方。

林作贤指出,买家必须把坟墓搬迁到另外一个地方,而要找个地方将坟墓搬迁过去,将是一个大问题。

“因此,购买非永久地契的墓地,后续会带来比较多的后遗症和问题,要是买家购买土地是永久地契,就不会产生这样的问题,因为永久地契让买家享受永久拥有权。”

他说,仙境集团的墓园墓地都是永久地契,同时也是巴生一家属于永久地契的私人墓园,买家享受永久拥有权和拥有永久的使用权,这便是仙境山庄与其他墓园最大不同之处。

chinapress-18112018

文章摘录于2018年11月18日 《中国报》大城事封底

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