永久地契vs租赁地契?不再傻傻分不清楚!

永久地契vs租赁地契?不再傻傻分不清楚!
04 Dec 2018

林作贤:勿因竞争而乱攻击

IMG_6789a-FA

仙境墓地拥永久地契

     (巴生17日讯)仙境集团代表律师林作贤提醒,任何业者都不要因生意上的竞争而对仙境山庄墓园墓地永久地契一事展开攻击,否则仙境不排除会采取法律行动,来对付相关人等,后果自负。

他说,仙境集团的墓园墓地拥有永久地契,该集团已声明,仙境墓园是巴生一家属于永久地契的私人墓园,买家可享有永久拥有权和拥有永久的使用权,这就是仙境山庄和其他人的不同之处。

他接受记者访问时指出,他想说明“永久地契”和非永久地契“的分别。所谓的永久地契,就是指土地百分百属于地主,并永远持有该土地的拥有权,无需申请任何地契的延长使用期。


 

政府征地可索偿

“不过,倘若政府需要征用土地,比如兴建高速公路或大型发展计划,发展计划利于大众。在这种情况下,根据马来西亚法律,即1960年土地征用法令第3(1)条文,政府有权向地主买回土地,惟政府的土地估价师必须计算赔偿,赔偿金会依据土地市价,赔给地主。”

他表示,至于非永久地契,则是有年限的地契,意味着买家的土地暂时向政府租赁使用,买家本身并非土地永久拥有者。当土地有效租赁期结束后,买家可再向政府申请延长租赁地契,可是得视政府是否愿意批准。买家到土地局提呈延长租赁申请时,需缴付费用和延期费。一旦租赁约满,政府有权取回土地,不用赔偿临时地主。

他说,费用(商业地)的计算法,依照雪州土地规则和雪州采石场条规第7条例作推导,延期费等于:四分之三乘以百分之一,乘土地市值,再乘租赁期。

他举例,一片200英亩地,土地市值每英亩500万令吉,租赁期99年,那每英亩费用算法将会是0.75X 0.01X 5000000 X99等于371万2500令吉,市值10亿令吉的200英亩土地,费用就是7亿4250万令吉。

“每个墓地隶属总地契,届时,那些非永久地契的墓园公司,可能会各别向每个墓地买卖索取延期费,有些甚至提前索取䀚贵的延期费,惟并非买家都有能力支付这额外费用。到最后若买家或后代联络不上,是否得让先人”搬家”?多不吉利。”


 

可索取总地契副本

林作贤表示:至于消费若要如何区分墓地地契的情况?一般上,总地契上会阐明永久或非永久性。

“消费者也可通过自已所购买的墓地总地契,来分辨自已买的墓地究竟是永久或非永久性地契。他们可向墓园公司负责人索取一份总地契副本,然后到土地局做土地搜索,了解自已买的地属于甚么类型,永久或非永久,是否属墓地等。购买墓地之前,建议先查证比较安全。”

他说,通常私人墓园地契会列为:非伊斯兰私人墓园(商用地):年限则得看是永久或非永久。


 

永久地契和非永久地契之区别

永久地契

  • 享有土地拥有权
  • 随意合法使用土地
  • 无需申请延期
  • 无需缴付昂贵延期费
  • 土地可能较少限制
  • 土地可能会升值

非永久地契

  • 年限期满必须申情延期
  • 需缴付昂贵延期费
  • 租赁申请需获政府批准,但政府可以不批
  • 若政府不批延期申请,要归还土地,寻地搬迁
  • 任何土地转让得先向政府申请

 

非永久地契“后遗症”

林作贤也谈及非永久地契的“后遗症”,包括30年,60年或99年租赁期满要还地给政府,不过若申请延长租赁,就得支付庞大费用和延期费。

“政府批准还好,一旦不批,业者就要立刻寻找搬迁墓园,谈何容易?加上若找不齐墓地后代缴交费用和延期费,岂不是衍生另一个问题?”

他补充,因此,购买永久地契墓地,将会相对地轻松,避免面对“后遗症”。

sinvhew-18112018

文章摘录于2018年11月18日《星洲日报》大都会封底

分享