非永久地契墓地存风险,选择永久最保障!

非永久地契墓地存风险,选择永久最保障!
07 Dec 2018

律师:或不批准再延长

(巴生1日讯)姆鲁格申律师楼的诉讼及辩护律师拿基姆鲁格申指出,购买非永久地契的墓地肯定有风险,尤其在租赁期结束后,州政府不会针对个人来批准再延长租赁,而是对整块地的持有人,也就是墓园公司或信托公司。

“最重要的是,州政府也不一定需要把土地使用权给回一样的公司,所以,即使一整块墓地内的其中一个买者,有意就他购买的墓地大小来还地价也没用。”

因此,姆鲁格申强调,购买非永久地契的墓地,其后代或会面对问题。


 

非永久地契土地交易较麻烦

不能直接估价及售卖

     拥有伦敦大学法律学士学位和马来西亚大学硕士学位的姆鲁格申接受访问时表示,永久地契是当一个人买一块地时,该地契显示永久的,而有关土地是他个人拥有的,以便在使用了之后,还可以再转卖给其他人。

“另外还有土地则是非永久地契的,意思是使用该土地有个期限,通常是99年或60年等期限;非永久地契的土地租赁一旦结束,政府将取回或再度让你租赁,惟必须缴付地价,且地价是根据当时的市价所定。”

所以,他说,永久地契和非永久地契的分别,就在干一个是永久持有,一个是有期限的使用权;最重要的是,当一块非永久地契要进行交易时,必须得到州政府的同意,不能直接估价和售卖。

“再说,永久地契的土地价值比较高,非永久地契则价格不会上涨,甚至有可能下降,尤其当使用年限只剩下二三十年,是很难转售的。”


 

租赁期多数只有60

         姆鲁格申解释,一块墓地的地契,不会有所有购买者的名字,就好比一块地划出了1000个墓穴,有1000人购买,但土地还是在仙境的名下。

“然后,仙境会将之转去信托公司,作为一个保障的做法。”

他也重申,购买非永久地契的墓地风险高,而且,州政府现在多数只给60年的租赁期,所以最好是买拥有永久地契的墓地。

“若有人欺瞒消费者,将非永久地契的墓地当永久地契来出售,消费者有绝对的权利起诉卖家。”


租赁土地到期 州政府将取回

         姆鲁格申认为,与非永久地契比较之下,当一块非永久地契土地使用了七八十年后,政府可能要使用该土地来发展。

“有人或存侥幸心态,认为没人会来买或使用该处的土地(非永久地契),但很多事都很难讲。可能到时政府要兴建大道。国能建高压电缆;这些随时会发生。”

询及购买非永久地契的墓地是否有风险时,他说,就好比买房子一样,一旦土地使用期限已结束,土地使用权就会自动归回政府,这样的情情况就好像你长期租赁着一块地。

“这一套原则,也是同样用在墓地,一旦土地使用权结束,州政府就会取回使用权,再决定是否要继续租赁给同一个人(公司);若私人墓园公司还想继续租赁,那州政府就要对方给一笔地价,以延长租赁。”


 

仙境墓园属永久地契

         姆鲁格申强调,仙境集团的墓园都是坐在拥有永久地契的土地上。

“一旦一块土地(Lot)的所有墓地完成交易,地契将转至一家信托公司,有关信托公司将成为所有买家的信托人。”

他说,消费者购买仙境的墓地时,将缴付一笔管理费,而有关费用将进入另外的户口,由信托公司来负责;这是一旦一块土地规划出来的墓地都售罄后才会生效,否则该墓地还是由仙境自行负责与管理。

sinchew_02122018

文章摘录于2018年12月2日《星洲日报》大都会封底

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